🐒 Podatek Od Wynajmu Mieszkania Kalkulator

Dochody z wynajmu mieszkania wiążą się z obowiązkiem zapłaty podatku. Istnieją dwa podstawowe sposoby rozliczenia się z fiskusem. Przed dokonaniem wyboru warto się zastanowić, który

Jak obliczyć rzeczywistą stopę zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem? Jaka jest rentowność wynajmu mieszkań? Daję kalkulator i prawdziwe dane. Dawno nie poruszałem na blogu tematyki zarabiania na wynajmie nieruchomości. Dzisiaj artykuł, który ma zachęcić wszystkich inwestorów (z tego rynku) do rzetelnego policzenia prawdziwej stopy zwrotu z ich inwestycji. Znam co nieco takich osób i jestem zaskoczony tym, jak niewielu wie, jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu ich mieszkań. Wielu z nich przeprowadza symulacje finansowe na etapie zakupu takich mieszkań, ale tak naprawdę nieliczni weryfikują potem na ile założenia teoretyczne pokrywają się z praktyką. A już w okresie pierwszych lat wynajmu pojawiają się dodatkowe koszty (naprawy, windykacja, zmienne czynsze, ubezpieczenie, podatki i inne koszty zarządzania nieruchomościami), które mogą niekorzystnie wpłynąć na stopę zwrotu. Znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma także kluczowe znaczenie dla jakości decyzji inwestycyjnych podejmowanych w przyszłości. Jeśli realia znacząco odbiegają od wcześniejszych założeń, to znaczy, że musimy nauczyć się lepiej prognozować albo… przyjmować większy margines błędu. Z drugiej strony – jeśli rentowność naszych nieruchomościowych inwestycji jest wyższa niż to co opisują w mediach, to jesteśmy w dużo lepszej sytuacji niż reszta właścicieli mieszkań na wynajem. Dlatego warto na bieżąco liczyć ROI czyli zwrot z inwestycji. Przedstawiam Wam zatem kalkulator opłacalności wynajmu przeznaczony dla każdego, kto zarabia już na wynajmie mieszkania i jednocześnie sfinansował zakup tego mieszkania gotówką. Będziecie mogli sami policzyć, ile jesteście do przodu w porównaniu z oprocentowaniem klasycznej lokaty bankowej. Dodatkowo – w celach poglądowych – przedstawiam także moje wyniki z kilku lat inwestycji w mieszkanie na wynajem, które oddane jest pod nadzór firmy zarządzającej najmem. To po to, aby pokazać ile realnie zarabia się na wynajmie mieszkania na pokoje w modelu, w którym sam nie mam do czynienia z najemcami. A jeśli chcielibyście dowiedzieć się więcej o inwestowaniu w mieszkania na wynajem, to będzie ku temu świetna okazja, o której informuję pod koniec wpisu. 🙂 Wkrótce wystąpię bowiem na jubileuszowej 100. edycji Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. To to samo szkolenie, w którym wziąłem udział 7 lat temu i które uważam za przełomowe w moim podejściu do inwestowania. Zapraszam do lektury. Jak liczyć zwrot z inwestycji? Zacznę od tego, że zwrot z inwestycji można liczyć na różne sposoby – mniej i bardziej precyzyjne, z wykorzystaniem różnych wskaźników. Dzisiaj omówię najprostszy z nich, czyli ROI (Return On Investment), czyli stopę zwrotu netto z całego zainwestowanego kapitału. To najprostszy sposób liczenia stopy zwrotu w konkretnych okresach w przypadku, gdy inwestycja w całości finansowana jest naszym kapitałem, czyli np. przy zakupie mieszkania na wynajem za gotówkę. Jeśli zakup mieszkania finansowany jest kredytem, to odpowiednim wskaźnikiem będzie ROE (Return On Equity), czyli zwrot z inwestycji finansowanych kapitałem własnym. Mówiąc inaczej stopę zwrotu w tym przypadku liczy się tylko w odniesieniu do wkładu własnego. Ale tym scenariuszem zajmę się w oddzielnym wpisie – o ile będziecie tym zainteresowani. Dla jasności: zarówno ROI jak i ROE liczą stopę zwrotu w konkretnych okresach, np. rocznych lub 5-letnich. Przykładowo mogą nam powiedzieć, że w pierwszym roku inwestycja dała zwrot 7,50% rocznie, a w drugim 11,30% rocznie, ale nie policzą dla nas średniorocznej stopy zwrotu w dłuższym okresie. Do takich bardziej zaawansowanych i jednocześnie bardziej precyzyjnych kalkulacji (uwzględniających przepływy pieniężne i zmiany wartości pieniądza w czasie) służą wskaźniki IRR (Internal Rate of Return = wewnętrzna stopa zwrotu) oraz CAGR (Compound Annual Growth Rate = Skumulowany roczny wskaźnik wzrostu). Przy czym IRR stosowany jest przy planowaniu inwestycji, a CAGR może być wykorzystywany przy rozliczaniu inwestycji (po fakcie znając rzeczywiste daty poniesienia kosztów i uzyskania przychodów). Niemniej jednak dzisiaj skupimy się na najprostszej metodzie liczenia zwrotu z inwestycji. 🙂 Sprawdź również: Jak inwestować w nieruchomości Co uwzględniać licząc zwrot z inwestycji (ROI)? Żeby policzyć ROI musimy znać koszty początkowe inwestycji, rzeczywiste przychody z najmu, koszty bieżące ponoszone w trakcie trwania inwestycji, stawkę amortyzacji mieszkania oraz sposób opodatkowania wynajmu i na ich podstawie wyliczać rzeczywisty zysk netto. Przyjrzyjmy się zatem po kolei wszystkim tym elementom. Dla zobrazowania przykładu posłużę się danymi dotyczącymi wynajmowanego przeze mnie mieszkania we Wrocławiu. Podaję tylko te dane dotyczące mieszkania, które są kluczowe z perspektywy obliczeń: Stan prawny: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Sposób nabycia: mieszkanie z rynku wtórnego. Data zakupu nieruchomości: wrzesień 2016 r. Cena zakupu nieruchomości: 452 500 zł. Liczba pokoi: 6. Koszty początkowe inwestycji w mieszkanie na wynajem Kupując mieszkanie na wynajem ponosimy nie tylko koszt jego nabycia, ale także wszelkie inne związane z tym opłaty, np.: Opłaty notarialne (PCC, taksa, opłata za wypisy) Koszty sądowe Prowizję dla pośrednika nieruchomości Koszt operatu dla banku (o ile planujemy kredytować nieruchomość) Ewentualny koszt prawnika Koszty remontu Koszty umeblowania i wyposażenia i inne koszty (np. paliwo do auta itp.) Część z tych kosztów (a w zasadzie większość jeśli nie wszystkie poniesione przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych) może podwyższyć tzw. wartość początkową nieruchomości, którą musimy znać na potrzeby obliczenia kwoty amortyzacji według wybranej stawki (o tym za chwilę). Co do szczegółów polecam konsultację ze specjalistami w temacie. 🙂 Przy czym należy rozróżnić wartość początkową nieruchomości przyjmowaną na potrzebny obliczenia amortyzacji od całkowitych nakładów inwestycyjnych. To tą drugą kwotę przyjmować będziemy do liczenia ROI i obejmuje ona także wszelkie inne wydatki, które ponieśliśmy – także te, których nie możemy uwzględnić w wartości początkowej nieruchomości lub nie chcemy traktować jako koszt z perspektywy podatkowej. Przykładowo: jeśli na podpisanie aktu notarialnego w innym mieście wybiorę się autem ze znajomym i oddam mu część kwoty za paliwo, to nie wrzucę sobie takiego wydatku w koszty. No i z czysto pragmatycznych powodów nie chciałbym się też w przyszłości tłumaczyć urzędowi skarbowemu, dlaczego w kosztach widnieją koszty obiadu w innym mieście – chociaż z mojej perspektywy jest to koszt poniesiony w związku z wyjazdem w celu zakupu mieszkania. Dlatego w kalkulatorze znajdziecie także możliwość uwzględnienia dodatkowych kosztów, które nie wpływają na wartość początkową na potrzeby amortyzacji, ale wliczają się do całkowitych nakładów inwestycyjnych. Mówiąc inaczej: przy finansowaniu mieszkania na wynajem gotówką jako kwotę inwestycji musimy przyjąć dokładnie tę kwotę, która zniknęła z naszego konta w związku z nabyciem takiej nieruchomości. Przychody z wynajmu Gdy już rozpoczniemy wynajem mieszkania, to najemcy będą nam za niego płacić. Jednak z perspektywy podatkowej nie wszystkie wpłaty od najemców stanowią przychód, który podlega opodatkowaniu. Tak jest np. z kaucją, która podlega zwrotowi w całości na koniec najmu lub od której potrącane są kwoty nieopłaconych przez najemcę usług lub szkód. Nasz przychód podatkowy jako wynajmujących powstanie dopiero w momencie takiego potrącenia. W każdym innym przypadku kaucja jest neutralna dla rozliczeń. Dla jasności: w mojej kalkulacji ROI w ogóle nie uwzględniam wpłacanych i zwracanych kaucji i nie wpisuję ich ani jako przychód (i koszt) podatkowy, ani niepodatkowy. W kalkulatorze rozróżniam jednak przychody podlegającemu opodatkowaniu i przychody niepodatkowe. Te drugie, to np. ustawowe odsetki za opóźnienie wpłacone przez najemców na nasze konto z tytułu późniejszego uregulowania czynszu. Większość przychodów podlega jednak opodatkowaniu. Składają się na nie przykładowo: Wpłaty czynszu za wynajem od najemców Wpłaty za zużycie mediów od najemców Wpłaty za inne usługi świadczone najemcom (np. odpłatne sprzątanie) Zwroty nadpłat opłat eksploatacyjnych dokonywane przez spółdzielnie / wspólnoty mieszkaniowe Koszty bieżące wynajmu Koszty bieżące, to inaczej wszystkie koszty i opłaty, które ponosimy jako wynajmujący. Nawet jeśli opłaty przerzucamy na najemców, to stanowią one dla nas koszt ponoszony na rzecz tych, którym je płacimy, i warto je odnotowywać (oczywiście równolegle niezależnie „księgując” przychody od najemców). Podstawowe koszty, które będą pomniejszać nasz podatek to: Koszty opłat eksploatacyjnych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. Koszty dostawy mediów do mieszkania (prąd, woda, gaz, ogrzewanie). Koszty zapewnienia dostępu do internetu. Ubezpieczenie mieszkania. Podatki od nieruchomości itp. Ewentualne koszty promocji (fotograf, ogłoszenia) Koszty napraw i remontów w mieszkaniu Koszty dodatkowego wyposażenia Koszty dodatkowych usług świadczonych przez podwykonawców Opłaty za zarządzanie mieszkaniem Ale przy wynajmie pojawiają się także takie koszty, które trudno albo których wręcz nie możemy odliczyć od podstawy opodatkowania. Dlatego w kalkulatorze znajduje się kolumna „koszty niepodatkowe” i tam można umieszczać np. takie wydatki: Te wydatki, na które nie mamy faktur – przykładowo ja wysyłając powiadomienia dla najemców tradycyjną pocztą nie wrzucam sobie w koszty opłat pocztowych (więcej z tym zabawy niż korzyści). Kwoty nieopłaconych przez najemców świadczeń – np. niepłaconych przez nich faktur w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnością lub opuścił już lokal i kaucja nie wystarczyła do rozliczenia jego zobowiązań. Być może kwoty te kiedyś odzyskam, ale na chwilę obecną stanowią one mój koszt, którego nie odliczam od podstawy opodatkowania. Koszt czasu – osoby, które chcą skrupulatnie śledzić rentowność własnych inwestycji mogą także uwzględniać w kalkulacjach koszt własnego czasu. Ja tego nie robię. 🙂 Amortyzacja Jeśli nie rozliczamy się ryczałtowo, to mamy prawo odejmować od podstawy opodatkowania jeszcze jeden bardzo ważny koszt – amortyzację. Amortyzacja to taki wirtualny koszt. Tak naprawdę nie wiąże się ona z wydatkiem pieniędzy, ale jako posiadacze ”środka trwałego” w postaci mieszkania, mamy prawo dokonywać comiesięcznego zmniejszenia wartości tego środka trwałego związanego ze „stopniowym zużywaniem się środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych”. Tak jakby nasze mieszkanie po prostu stopniowo traciło na wartości (co oczywiście nie musi mieć związku z rzeczywistością). Co ciekawsze stawka amortyzacji, a więc tempo w jakim będziemy zmniejszać księgową wartość nieruchomości, zależy od rodzaju kupowanego mieszkania: 1,5% wartości rocznie – stawka podstawowa, stosowana dla budynków i lokali mieszkalnych. Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, to jedyna dostępna stawka amortyzacji. 2,5% wartości rocznie – stawka stosowana w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, oraz przy budynkach i lokalach niemieszkalnych. Indywidualna stawka amortyzacji wynosząca maksymalnie 10% wartości rocznie – specjalna stawka dla tych, którzy kupują mieszkanie własnościowe na rynku wtórnym i nieruchomość ta przed nabyciem była użytkowana przez co najmniej 60 miesięcy, albo gdy nakłady związane z ulepszeniem nabytej nieruchomości przekroczą 30% jej wartości. UWAGA: gdy już raz wybierzemy wysokość indywidualnej stawki amortyzacji, to nie możemy jej już później zmienić, więc warto przyłożyć się do policzenia, ile powinna ona wynosić. Kwotę comiesięcznej amortyzacji wylicza się mnożąc wartość początkową mieszkania (opisywaną wcześniej) przez roczną stawkę amortyzacji i dzieląc przez 12. Przykładowo: Za moje mieszkanie zapłaciłem 452 500 zł. Łączne koszty notarialne związane z zakupem mieszkania wyniosły 11 114,68 zł. Nie poniosłem żadnych dodatkowych kosztów remontu czy wyposażenia, bo kupowałem tzw. „gotowiec inwestycyjny”, czyli mieszkanie już całkowicie wyposażone i przygotowane do wynajmu na pokoje. Łączna wartość początkowa do amortyzacji wyniosła 463 614,68 zł. Stan prawny nieruchomości to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co oznacza, że mogę przyjąć stawkę amortyzacji tylko 2,50% rocznie. A więc: 463 614,68 zł * 2,50% = 11 590,37 zł odpisu amortyzacyjnego rocznie. 11 590,37 zł / 12 = 965,86 zł odpisu amortyzacyjnego miesięcznie. Podatek od wynajmu mieszkania Dla wielu inwestorów wielką niewiadomą jest wysokość podatku od wynajmu mieszkania. Mniejszy problem, jeśli mamy tylko jedno mieszkanie na wynajem – wtedy i tak musimy obliczyć co miesiąc kwotę, którą trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego. Jeśli mieszkań jest jednak więcej, to zazwyczaj wyliczaniem kwoty zaliczki na PIT zajmuje się księgowa i robi to zbiorczo. Jak więc rozbić te kwoty na pojedyncze mieszkania, aby policzyć rentowność każdego z nich oddzielnie? W teorii inwestor ma wszystko, czego potrzebuje, żeby łatwo obliczyć wysokość podatku od wynajmu mieszkania. A w praktyce wielu wynajmujących jedno mieszkanie woli rozliczać się podatkiem ryczałtowym (wynoszącym 8,5% od przychodów z tytułu wynajmu), bo nie wiedzą jak wyliczyć stawkę amortyzacji i rozliczać koszty albo po prostu nie chcą tego robić. W efekcie mogą tracić, bo ryczałt jest zazwyczaj mniej opłacalny od rozliczenia według skali podatkowej (18–32%) lub podatkiem liniowym 19% przy jednoczesnym uwzględnieniu kosztów i podwyższonej amortyzacji mieszkania (do 10% rocznie). Jeśli nie rozumiecie dlaczego, to zapraszam do przesłuchania 88. odcinka podcastu o tym, jak mądrze rozliczać podatek od wynajmu mieszkania. Dlatego też poniższy kalkulator uwzględnia podatek z tytułu wynajmu według wybranej stawki. Jeśli na pierwszej zakładce wpiszecie stawkę ryczałtu 8,5%, to na kolejnych zakładkach zostanie przyjęty właśnie ten sposób wyliczania zaliczki na podatek (bez uwzględniania przy jego liczeniu poniesionych kosztów i amortyzacji). ROI liczone będzie jednak z uwzględnieniem poniesionych kosztów włącznie z należnymi podatkami. Jakie stawki podatku możecie wpisać do kalkulatora? Tak naprawdę dowolne, ale powinniście wybrać jeden z tych wariantów: 8,5% jeśli rozliczacie się ryczałtem od osiągniętych przychodów. 18% lub 32% jeśli rozliczacie się według skali podatkowej i mieścicie się w którymś z tych przedziałów. Dla jasności: kalkulator nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku. 19% jeśli rozliczacie najem podatkiem liniowym (do jego stosowania uprawnieni są przedsiębiorcy prowadzący jednoosobowe działalności gospodarcze, którzy wybiorą taką formę opodatkowania). I jeszcze jedna uwaga: kalkulator przeznaczony jest do liczenia rentowności wynajmu na cele mieszkalne korzystające ze zwolnienia z VAT. Dlatego wszelkie kwoty przychodów i kosztów rozliczane są w kwotach brutto. Kalkulator rentowności wynajmu mieszkania Po tym przydługim wstępie pora pokazać Wam kalkulator. Udostępniam go poniżej w formacie Excel oraz Google Docs i składa się on z kilkunastu zakładek. Pierwsza zakładka służy do ustawienia danych dotyczących wynajmowanej nieruchomości (możecie modyfikować wszystkie żółte pola). Krótki opis: Na początku znajdują się pola umożliwiające wpisanie danych identyfikujących mieszkanie: adres, stan prawny, metraż i liczba pokoi. Dane te nie są wykorzystywane w obliczeniach. Pełnią funkcję wyłącznie informacyjną. Poniżej ustawiamy cenę zakupu mieszkania i wysokość opłat notarialnych (oraz ewentualnie innych kosztów) niezbędnych do ustalenia wartości początkowej nieruchomości. Wpisujemy przyjętą procentową stawkę amortyzacji i arkusz automatycznie wyliczy wartość comiesięcznej amortyzacji. Jeśli oprócz kosztów składających się na wartość początkową nieruchomości (na potrzeby amortyzacji) ponieśliśmy inne koszty, to wpisujemy je w dodatkowych żółtych polach. Na tej podstawie wyliczana jest całkowita wartość naszej inwestycji. W ostatniej sekcji wpisujemy stawkę podatkową, według której rozliczany będzie wynajem. Kolejne 12 zakładek służy do prowadzenia comiesięcznych rozliczeń. Wyglądają one identycznie – po prostu dla każdego miesiąca przeznaczony jest oddzielny arkusz. Tu działamy w następujący sposób: Numer miesiąca (poglądowo) ustawiamy w komórce E1. W żaden sposób nie należy zmieniać tabelek widocznych w sekcji „Rozliczenie miesiąca” (wiersze 3–19) – widoczne tutaj informacje wyliczają się automatycznie na podstawie danych z pierwszej zakładki oraz zawartości tabeli z sekcji „Lista operacji finansowych związanych z wynajmem w danym miesiącu”. Wszystkie przychody i koszty z danego miesiąca wpisujemy w tabeli w dolnej części arkusza notując w kolejnych wierszach datę, rodzaj operacji (przychód lub koszt), słowny opis operacji oraz jej wartość – wstawioną w jedną z czterech kolumn w zależności od tego czy jest to przychód czy koszt podatkowy lub niepodatkowy (operacje nie uwzględniane przy liczeniu podstawy opodatkowania). Przykład właściwego wypełnienia tabeli – poniżej: Po wypełnieniu listy operacji finansowych automatycznie zaktualizują się tabelki w górnej części zakładki. Przykładowe rozliczenie miesiąca może wyglądać tak: Widać tu jak na dłoni sumaryczne przychody, koszty i dochód stanowiący podstawę opodatkowania. Automatycznie wyliczana jest także wysokość zaliczki na podatek, którą powinniśmy odprowadzić do urzędu skarbowego. Widać także, ile rzeczywiście zarobiliśmy „na rękę” w danym miesiącu – już po odliczeniu podatku, ale bez odliczania amortyzacji, która stanowi wyłącznie koszt księgowy, a tak naprawdę jest dla nas neutralna (nie wyciągamy tych pieniędzy z kieszeni). Na podstawie danych miesięcznych wyliczana jest także poglądowo rentowność inwestycji (w skali rocznej). To jeszcze nie jest rzeczywista rentowność roczna lecz prognoza ile mogłaby ona wynosić, gdyby dochód w każdym miesiącu utrzymywałby się na takim samym poziomie. Przypominam, że kalkulator wylicza rentowność ROI netto, więc dodałem także wiersz pokazujący, jakie odsetki musiałaby mieć brutto lokata bankowa, abyśmy mogli zarobić na niej tyle samo co na wynajmie (przypominam, że od odsetek bankowych płacimy 19% podatku Belki – a więc podatku od zysków kapitałowych). To dobre porównanie pokazujące czarno na białym, czy lepiej wypada trzymanie pieniędzy na lokacie w banku czy zarabianie na mieszkaniu na wynajem. Ostatnia zakładka arkusza agreguje wszystkie dane miesięczne i prezentuje rentowność w skali roku, czyli to, co najbardziej nas interesuje. Widać tam zarówno stopę zwrotu ROI, dochód całoroczny, jak i uśredniony zysk miesięcznie. Arkusz daje także możliwość rozliczenia niepełnego roku wynajmu. Przykładowo: jeśli mieszkanie kupiliśmy we wrześniu, a zaczęliśmy amortyzować i wynajmować dopiero od października, to w polu „Liczba miesięcy inwestycji w roku” wpisujemy 3 i jednocześnie musimy wyzerować stawkę amortyzacji w arkuszach miesięcznych od stycznia do września włącznie. Wtedy pozostałe dane zliczą się poprawnie. To tyle na temat kalkulatora. Zapraszam zatem do jego pobrania: Jaka jest rzeczywista rentowność wynajmu nieruchomości? – case study Nie ukrywam, że motywacją do napisania tego artykułu była niedawna publikacja w tygodniku Wprost zatytułowana „Jak żyją Polscy „rentierzy”? Wystarczy zainwestować dwa miliony złotych”. Na końcu artykułu pojawiają się dane z badania dotyczącego rynku najmu, które delikatnie mówiąc nie mają wiele wspólnego z moją rzeczywistością i z rzeczywistością znanych mi inwestorów w nieruchomości. Zacytuję w całości ten fragment: „Jak wykazało wspólne badanie firm Home Broker i rentowność najmu znacznie spadła i będzie spadać dalej. Wprawdzie nadal wynosi średnio 5,02 proc., ale jeszcze pół roku wcześniej wynosiła 5,3 proc. Ile więc realnie zarobimy? Jak policzył portal inwestując 750 tys. zł przy założeniu rentowności na poziomie 5,5 proc. rocznie do naszej kieszeni trafi 41,2 tys. zł. Życie rentiera z dochodem 110 tys. zł w roku (ok. 9 tys. miesięcznie) będzie w zasięgu ręki dopiero po zainwestowaniu dwóch milionów złotych.” Albo metodologia tych badań jest do kitu, albo na rynku jest tak wielu inwestorów osiągających bardzo słabe wyniki, albo rzeczywiście osiągam na wynajmie stopy zwrotu powyżej średniej. Pewnie wszystkiego po trochu… Żeby więc odczarować nieco ten temat pokażę Wam przykład mieszkania we Wrocławiu w całym okresie jego wynajmu. Jest to mieszkanie reprezentatywne o tyle, że: Kupiłem je w 2016 r. na rynku wtórnym – w czasie, gdy ceny mieszkań już zdążyły wzrosnąć po spadkach w latach 2009–2010. Rozliczam je nieoptymalnie podatkowo, bo zamiast przyspieszonej stawki amortyzacji 10% stosuję stawkę amortyzacji 2,5% rocznie – typową dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Efektywnie obniża to ROI o 1,5 punktu procentowego. W zasadzie przy stawce amortyzacji = 2,5% mógłbym rozliczać to mieszkanie ryczałtem, bo wtedy płaciłbym niższy podatek niż obecnie. Niemniej jednak jako przedsiębiorca stosuję podatek liniowy 19%, co nie jest najlepszym kosztowo rozwiązaniem w tym scenariuszu. Jest to mieszkanie stricte inwestycyjne. Kupiłem je jako takie na rynku, widziałem je osobiście tylko raz i nie mam osobistego kontaktu z najemcami. Mieszkaniem i wynajmem zarządza zewnętrzna firma, której płacę co miesiąc za jej usługi. Prezentowane niżej wyniki i stopy zwrotu obejmują już te koszty. Mieszkanie kupione zostało za gotówkę z założeniem, że potem zrefinansuję zakup kredytem, ale w końcu do tego nie doszło. 🙂 Reasumując: zobaczycie za chwilę wyniki, które z mojej perspektywy są po prostu przeciętne i mogłyby być jeszcze lepsze, gdybym bardziej się postarał. Celowo jednak pokazuję Wam właśnie takie mieszkanie i stopę zwrotu liczoną według rzeczywiście osiąganych przychodów i ponoszonych kosztów. Podkreślam, że są to konkretne, prawdziwe wyniki, a nie symulacje czy spekulacje, jakie spotyka się w mediach. Poniżej znajdziecie podsumowanie wyników w każdym z lat kalendarzowych zaczynając od października 2016 r. i kończąc na lipcu 2019 r. Dla jasności – dane za 2019 r. są jeszcze niepełne, więc rentowność roczna jest prognozą. Zwyczajowo jest tak, że rentowność rośnie od września, bo mieszkanie wynajmowane jest przede wszystkim dla studentów i co roku we wrześniu zaczyna się dla mnie nowy sezon z wyższymi stawkami za wynajem. Tegoroczny „czas żniw” wynajmu – właśnie się rozpoczyna. Garść informacji o samej nieruchomości: mieszkanie ma 6 pokoi i wynajmowane jest „na pokoje”, co pozwala maksymalizować stopę zwrotu i stanowi naturalną dywersyfikację. Nawet jeśli jeden z najemców z jakiegoś powodu „wypadnie” (pomimo umów podpisywanych na czas określony), to przekłada się to wyłącznie na utratę części przychodu. Ten model najmu był przeze mnie już kilkakrotnie przedstawiany – zarówno w case study z 2012 r., jak i w podcastach dotyczących mojego inwestowania w nieruchomości. No to jedziemy z konkretami. Oto wyniki tego mieszkania w latach 2016–2019: Podsumujmy stopy zwrotu w poszczególnych latach: Rok 2016 = 7,69% netto, czyli 9,49% brutto Rok 2017 = 7,55% netto, czyli 9,32% brutto Rok 2018 = 8,70% netto, czyli 10,74% brutto Rok 2019 (częściowo) = 7,54% netto, czyli 9,31% brutto Dla jasności: są tu uwzględnione wszystkie koszty zmniejszające podstawę opodatkowania i także wydatki, których nie mogę zakwalifikować do kosztów. Oczywiście nie przeżyłem jeszcze w tym mieszkaniu większego remontu, więc pewne jest, że stopa zwrotu w jednym z kolejnych lat będzie znacząco niższa. Jednak na chwilę obecną – jestem zadowolony z wyników, bo pomimo kosztów związanych z oddaniem mieszkania w zarządzanie zewnętrzne, rentowność nadal pozostaje na przyzwoitym poziomie – znacząco wyższym od przykładów podawanych w mediach. I tu jest dobry moment, aby powiedzieć, czemu zawdzięczam takie wyniki… Zobacz także: Jak kupić mieszkanie na wynajem Jak nauczyć się inwestowania w nieruchomości? Zarabiam na wynajmie od 2011 roku. Niedługo. To, że zacząłem tak późno wynikało po prostu z mojej wysokiej awersji do jakichkolwiek kredytów, braku wystarczających oszczędności i braku wiedzy, jak intratny może być dobrze realizowany wynajem. Gdy wynająłem pierwsze mieszkanie, to szybko zacząłem sobie uświadamiać skalę wyzwań związanych z tą formą inwestowania (wtedy traktowałem to bardziej jako sposób zarabiania a nie inwestowania). Uznałem, że zamiast nabijać sobie kosztowne guzy, lepiej będzie zapłacić za wiedzę. Po zweryfikowaniu referencji kilku specjalistów w temacie nieruchomości z pewną dozą nieufności wybrałem się w 2012 r. na szkolenie Piotra Hryniewicza – osoby, która wydawała mi się wtedy najbardziej kompetentna i wiarygodna. Na szczęście dobrze trafiłem i moje obawy okazały się nieuzasadnione. Pamiętam dokładnie kiedy wziąłem udział w „Praktycznym Seminarium Inwestowania w Nieruchomości”, bo było to dosłownie w weekend poprzedzający uruchomienie mojego bloga. 🙂 Dziś – po 7 latach – nadal uważam, że udział w szkoleniu, spotkanie Piotra i możliwość korzystania z Jego doświadczeń, były przełomowe dla mojej inwestycyjnej drogi. To Piotrowi zawdzięczam zmianę modelu wynajmowania mieszkań (zamiast całych to na pokoje), realizację pierwszego flipa (który opisywałem na blogu) i poznanie wielu osób inwestujących w nieruchomości, z którymi mogę wymieniać się wiedzą. To dzięki Piotrowi ewoluowało także moje podejście do inwestowania w nieruchomości, które dzisiaj w większej mierze opiera się na zaangażowaniu kapitałowym w przeróżne projekty inwestycyjne niż na bezpośrednio realizowanym wynajmie mieszkań. Gdy pod koniec 2012 r. we wpisie „Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” rekomendowałem szkolenie Piotra, to w komentarzach wylano na mnie wiadro pomyj i próbowano wykazać, jak bardzo nie wiem co robię i ulegam „naganiaczom na nieruchy”. Ostatecznie na tej tak krytykowanej inwestycji zarobiłem zł w 3 miesiące, co udało się przede wszystkim dzięki wsparciu Piotra. No i wbrew czarnowidztwu niektórych komentujących – nadal konkretnie zarabiam na nieruchomościach. Ale z drugiej strony – widzę także wiele zagrożeń wynikających z hurraoptymistycznego podejścia do tego tematu niektórych świeżo upieczonych inwestorów. Dziś z tematu „inwestowania w nieruchomości” szkoli dosłownie każdy – także osoby, które moim zdaniem wcale nie powinny tego robić. Boom na nieruchomości trwa. Ceny rosną coraz szybciej. Wielu chce się załapać do tego pociągu i także zarabiać w ten sposób. Apeluję – róbcie to z głową! Jeśli korci Was takie inwestowanie, to zadbajcie o to, aby nie popełniać kosztownych błędów. Nadal uważam, że najlepszą drogą na skróty jest udział w szkoleniu Piotra Hryniewicza. To fakt, że kosztuje ono obecnie ponad 4000 zł, ale to i tak niewielki koszt w porównaniu z tym, ile można stracić podejmując złe decyzje. Osobom, które przechodzą do realnych działań, ten koszt zwraca się zazwyczaj już przy pierwszej inwestycji. A być może po udziale w takim szkoleniu po prostu uświadomicie sobie skalę złożoności tematu i zdecydujecie, że inwestowanie w mieszkania na wynajem nie jest dla Was? Ja uważam, że lepiej dowiedzieć się tego relatywnie niskim kosztem, niż dokonując nietrafionej inwestycji. Szkolenie z nieruchomości z moim gościnnym występem Dlaczego tak się rozpisuję? Bo zbliża się jubileuszowa 100. edycja Praktycznego Seminarium Zaawansowanego Inwestowania w Nieruchomości prowadzonego przez Piotra Hryniewicza. Jest to edycja szczególna, na którą zaproszono mnie jako gościa specjalnego. Będę miał okazję poprowadzić wykład, który będzie moim pragmatycznym wstępem do inwestowania w nieruchomości. W szczególności spróbuję odpowiedzieć na pytania: czy warto inwestować w nieruchomości, dla kogo jest taka forma inwestowania (a dla kogo nie) i jak to robić mądrze, tzn. utrzymując poczucie komfortu i bezpieczeństwa. Oprócz mnie wystąpi jeszcze kilku specjalistów, którzy pojawiali się już w moim podcaście: Piotr Hryniewicz – mówiący o wynajmie na pokoje i innych formach inwestowania (WNOP 003, 004, 005, 127) Mateusz Brejta – ekspert w temacie podnajmu (WNOP 022). Grzegorz Grabowski – specjalista od podatków i rozliczania wynajmu (WNOP 088). Ronald Szczepankiewicz – doradca finansowy i specjalista od kredytów hipotecznych (WNOP 009, 040, 058, 095). Wojciech Woźniczka – negocjator i inwestor na rynku nieruchomości oraz autor książek o negocjowaniu (WNOP 096 i 112). + inne osoby, które jeszcze u mnie nie występowały. Kiedy? Weekend 21–22 września w Warszawie. To w zasadzie jedyna okazja, aby spotkać wszystkie te osoby w jednym miejscu i przez dwa dni rozmawiać o inwestowaniu w nieruchomości. Serdecznie zapraszam! Będę tam przez całą sobotę i niedzielę – włącznie z sobotnim wieczorem. 🙂 Szczegóły na temat szkolenia znajdziecie tutaj i tutaj. Jeśli uznacie, że warto się zarejestrować, to mam dla Was specjalny kod rabatowy. Wpisując JAKOSZCZEDZACPIENIADZE obniżycie cenę o 400 zł. Zapraszam. 🙂 AKTUALIZACJA: Z informacji, które uzyskałem, miejsc na to jubileuszowe szkolenie niestety już brak. Można co najwyżej wpisać się na listę rezerwową. ZAREJESTRUJ SIĘ – KOD: JAKOSZCZEDZACPIENIADZE → Dlaczego precyzyjnie liczę rentowność wynajmu mieszkań? Kilka powodów mojej skrupulatności w zakresie rozliczania stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem wymieniłem już na początku artykułu. Podkreślałem, że znajomość prawdziwej stopy zwrotu ma kluczowe znaczenie dla jakości moich kolejnych decyzji inwestycyjnych. Dodatkowym aspektem jest to, że liczby nie kłamią. Liczby nie podlegają ”zaginaniu rzeczywistości” czy racjonalizowaniu błędnych decyzji. Gdy znam konkretne liczby, to mogę się z nimi uczciwie zmierzyć uwzględniając także inne, bardziej subiektywne priorytety, którymi kieruję się w moich inwestycjach. Dla mnie istotne jest czy jestem w stanie inwestować efektywniej. Przy czym moja definicja efektywności także zmienia się w czasie, bo rośnie moje doświadczenie i jednocześnie ewoluują preferencje. Jeśli na nieruchomościach finansowanych z własnych środków zarabiam netto ok. 8% w skali roku, to chciałbym wiedzieć, czy gdzieś nie mogę zarobić więcej albo… nawet mniej, ale jednocześnie mniejszym nakładem mojej pracy. Oczywiście najlepiej mieć i jedno i drugie. 😉 Ze względu na wysokie zarobki mojej firmy, moja „stawka za godzinę pracy” jest dosyć wysoka. W przypadku wynajmu nieruchomości, wrzucenie zaledwie dwóch godzin mojego czasu miesięcznie w zarządzanie najmem, potrafi zabić rentowność. Coś co opłaca się komuś, kto jest na dorobku, niekoniecznie musi opłacać się komuś innemu, kogo czas jest kosztowny. A jeszcze mniej będzie się opłacać tej osobie, która wysoko wycenia swój święty spokój i nie chce z niego rezygnować – nawet w imię wyższej stopy zwrotu. A do tego może okazać się, że stopy zwrotu z inwestycji innego typu, są po prostu znacznie wyższe, albo dają wyższe poczucie bezpieczeństwa i kontroli. Z jednej strony – staram się korzystać z mojej wiedzy i doświadczeń koncentrując się na tych obszarach, w których czuję się dobrze i osiągam konkretne efekty. Z drugiej strony – próbuję dywersyfikować i nie skupiać się na jednej formie inwestowania, chociaż – nie oszukujmy się – osiągnięcie satysfakcjonującego poziomu w kilku obszarach specjalizacji jest po prostu czasochłonne. Ale szukanie optymalnego balansu to już temat na inne rozważania… Mam nadzieję, że chociaż trochę pomogłem. 🙂 Czytaj także: WNOP 127: Inwestowanie w mieszkania na wynajem – Q&A – Piotr Hryniewicz

ፏεψалаሳፐσ жι	ዧуз օврሃጤи оцιկуηыφ	Киዝа ит свиψοքажиλ
Прፍ оцастωлυλ	Виφխ աእናջէлυбрω	Аኸ ብፓς οጿι
Тулащու էγидեдθ еցу	ሉгիλωреድе ጭիнаси ዳգаንаሥ	ኧիпቆψըтру ጴቩеյажа
Сре ղираֆጳнεм	Ωλ оሌипси θሩедрωկω	Ιтυмоςոտոռ եկа δዙнтጭዖ
Քոժилጭшሏ սуце	Щ ቻዶዡиբюጳа	ሚ охο инኸщи
Εсвοթе τոфθ ипለжиւዴцеմ	Дывጆ хοвсօρи ኚоκуካունуժ	Апэպецυт сто

^{Kalkulator podatkowy służy do porównania wysokości rocznego podatku dochodowego dla najmu prywatnego rozliczanego na zasadach ogólnych oraz ryczałtem. Wyliczenie jest pomocne zarówno dla osób, które muszą wybrać formę opodatkowania wynajmu po raz pierwszy jak i osób, które chcą zweryfikować czy obecnie wybrany przez nich sposób} Ten tekst przeczytasz w 6 minut Właściciele mieszkań będą mogli zmienić formę opodatkowania za 2022 r. – z ryczałtu na skalę PIT. Dla wielu z nich to szansa na korzystniejsze rozliczenie podatku od najmu, a nawet jego wyzerowanie. Możliwość zmiany formy opodatkowania daje Polski Ład czyli nowelizacja ustawy o PIT, która obowiązuje od 1 lipca br. Jak poinformowało Ministerstwo Finansów w komunikacie, dotyczy to również osób wynajmujących mieszkania, które płacą obecnie ryczałt. Po zakończeniu tego roku będą mogły przejść na skalę PIT. Od 1 lipca br. stała się ona bardziej atrakcyjna za sprawą obniżonej 12-proc. stawki PIT. Dodatkowo podatnicy na skali PIT mogą skorzystać z 30 tys. zł kwoty wolnej od podatku i podwyższonego progu podatkowego (obecnie wynosi on 120 tys. zł). Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL Kup licencję Przejdź do strony głównej Kupno mieszkania pod wynajem jest ciekawą opcją dla tych, którzy mają już zapewnioną przestrzeń do życia. Oprócz wyżej wymienionych wydatków ponoszonych jednorazowo, podatek od wynajmu mieszkania (w skali podatkowej lub podatek zryczałtowany), jaki płaci właściciel, uiszczany będzie do momentu, aż ostatni najemcy opuszczą lokal.

Osoby wynajmujące składniki majątku (np. nieruchomości) poza działalnością gospodarczą – czyli świadczące usługi tzw. najmu prywatnego - mogą w 2022 roku płacić podatek od przychodów z tego najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych albo (od dochodów) według zasad ogólnych, tj. wg skali podatkowej PIT. Od 2023 roku najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jak płacić ryczałt od najmu prywatnego? Czym jest najem prywatny? Umowa najmu to popularna umowa cywilnoprawna, która pozwala na użytkowanie składników majątku innych osób przez czas oznaczony lub nieoznaczony za odpłatnością, którą jest czynsz oznaczony w pieniądzach lub innych świadczeniach. Stronami tej umowy są: wynajmujący, czyli najczęściej właściciel danego składnika, oraz najemca, czyli osoba użytkująca składnik na podstawie umowy najmu w zamian za czynsz. Polecamy: Ryczałt ewidencjonowany Podatnik, który świadczy usługi najmu prywatnego, może w 2022 r. podatek płacić w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych albo według zasad ogólnych (art. 71 ust. 1 ustawy nowelizującej z 29 października 2021 r.). Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny będzie opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. UWAGA! Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Mowa tu o najmie, który jest świadczony poza działalnością gospodarczą, tj. podatnik nie rejestruje w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej. Z uchwały NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21) wynika, że to podatnik decyduje o tym, czy dany składnik wynajmowany jest w ramach najmu prywatnego czy też pozarolniczej działalności gospodarczej: Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 [ustawy o PIT], chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – do przychodów z działalności gospodarczej. Jak wybrać ryczałt jako formę opodatkowania przychodów z najmu prywatnego? Do końca 2021 r. o wyborze opodatkowania przychodów z najmu prywatnego w formie ryczałtu decydowało dokonanie pierwszej w roku podatkowym wpłaty na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu. W przypadku osiągnięcia pierwszego przychodu z najmu prywatnego w grudniu równoznaczne z takim wyborem było złożenie zeznania PIT-28 (art. 9 ust. 4 ustawy o ryczałcie). Z dniem 1 stycznia 2022 r. przepis ten został uchylony. Zdaniem autora z uwagi na przywołany wcześniej przepis przejściowy można go stosować również w 2022 r. PRZYKŁAD Podatnik rozpoczął wynajem mieszkania w marcu 2022 r. Pierwszy przychód osiągnął również w marcu. O wyborze ryczałtu będzie świadczyć jego wpłata, której powinien dokonać do 20 kwietnia 2022 r. Opodatkowania najmu prywatnego w formie ryczałtu nie wyłącza prowadzenie działalności gospodarczej wyłączonej z ryczałtu np. apteki (art. 6 ust. 1b ustawy o ryczałcie). PRZYKŁAD Podatnik prowadzi w ramach działalności gospodarczej sklep z częściami samochodowymi. Działalność gospodarcza jest wyłączona z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oprócz tego w ramach najmu prywatnego wynajmuje mieszkanie. Najem prywatny może być opodatkowany ryczałtem. Ryczałt od przychodów z najmu prywatnego - rozliczanie Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego postawienia do dyspozycji przez najemcę zapłaty. Przychodami są bowiem otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Oznacza to, że w przypadku braku zapłaty czynszu przychód po stronie wynajmującego nie powstanie. PRZYKŁAD Podatnik wynajął prywatne mieszkanie i wybrał ryczałt jako formę opodatkowania uzyskiwanych z tego tytułu przychodów. Czynsz ustalono na 1200 zł. Czynsz płatny będzie do 15. dnia każdego miesiąca. Najemca nie zapłacił w terminie czynszu za styczeń i luty 2022 r. Czynsze te zapłacił dopiero 15 marca 2022 r. Czynsze te stanowią przychód dopiero w marcu 2022 r., tj. w dacie faktycznego otrzymania. Przychodem z najmu jest tylko rzeczywisty przychód wynajmującego, czyli wartość uzyskanego przez niego faktycznego przysporzenia majątkowego. W praktyce będzie to wyłącznie czynsz za najem, jeżeli z umowy najmu będzie wynikać, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych. Inaczej organy podatkowe uznają, że przychodem wynajmującego są również ponoszone przez najemcę opłaty eksploatacyjne. Przykładem jest interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 5 sierpnia 2021 r. (nr w której możemy przeczytać, że: Z przytoczonych powyżej uregulowań wynika, że podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość świadczeń na rzecz wynajmującego jest jego przysporzeniem majątkowym, tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby przychód ten po stronie wynajmującego powstał, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wpłacane przez najemcę kwoty pieniężne lub inne świadczenia powinny zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji. Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący: - albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę), - albo pełni jedynie funkcję pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania. Nie można więc mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego – a więc i o przychodzie – po jego stronie. Jeżeli jednak zawarta między stronami umowa stanowi, że ciężar określonych zobowiązań pieniężnych leży po stronie wynajmującego, to nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kwot była wyłączona z osiąganych przez niego przychodów. Regulując płatności związane z najmem wynajmujący wykorzystuje własne środki finansowe – nie zaś środki najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, ale we własnym imieniu spełnia świadczenie, do którego jest zobowiązany. Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wynajęła mieszkanie i zdecydowała się odprowadzać z tego tytułu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Zgodnie z umową, Wynajmujący (Wnioskodawczyni) jest zobowiązany do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd, a płatności tych dokonuje ze środków własnych. Kolejno przedstawia stosowne rachunki Najemcy jako podstawę do refundacji poniesionych kosztów. Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację, uznać zatem należy, że przysługujący Wnioskodawczyni – jako stronie wynajmującej – zwrot kosztów faktycznie przez Nią poniesionych na rzecz uprawnionych podmiotów jest Jej przychodem z najmu. W takiej sytuacji bowiem, uiszczając związane z utrzymaniem lokalu opłaty (koszty eksploatacyjne), do których ponoszenia Wnioskodawczyni się zobowiązała, nie pełni Ona – wbrew swojemu twierdzeniu – roli pośrednika między Najemcą a ww. podmiotami, gdyż pokrywa koszty eksploatacyjne z własnych środków finansowych, nie zaś ze środków pochodzących od Najemcy. W związku z powyższym, refundacja przez Najemcę kosztów, które Wnioskodawczyni opłaca własnymi środkami, ze względu na to, że – zgodnie z umową – to na Niej spoczywa ich rzeczywisty ciężar, nie podlega wyłączeniu z przychodów osiąganych z najmu. A zatem, zarówno wskazana w umowie kwota czynszu najmu, jak i otrzymywany od Najemcy zwrot równowartości poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów eksploatacyjnych stanowi podstawę do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zaznaczyć przy tym należy, że organ interpretacyjny nie jest uprawniony do analizy zapisów umowy najmu, które – wraz z odpowiedziami na poszczególne pytania wezwania – zawarto w piśmie uzupełniającym. Tak więc, za Wnioskodawczynią przyjęto, że zgodnie z ww. umową, jako strona wynajmująca jest Ona zobowiązana do regulowania czynszu eksploatacyjnego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej oraz opłat za wodę, ogrzewanie i prąd. (…) W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej tutejszy organ informuje, że rozstrzygnięcie w niej zawarte dotyczy tylko konkretnej, indywidualnej sprawy i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Co więcej, sprawa, na gruncie której została wydana powołana interpretacja, nie jest analogiczną do sprawy Wnioskodawczyni. Wskazywano w niej, że do ponoszenia opłat związanych z użytkowaniem lokalu zobowiązani są najemcy, podczas gdy w przedmiotowej sprawie ciężar takich opłat – zgodnie z zawartą umową – spoczywa na Wnioskodawczyni. Od 1 stycznia 2022 r. uregulowano wprost, że jeżeli wynajmujący przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z umowy najmu, a umowa ta między stronami nie wygasa, to opłaty ponoszone przez najemcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego w dniu zapłaty. Podatnik w przypadku ryczałtu nie uwzględnia kosztów uzyskania przychodów. Ryczałt płaci od przychodu. Ryczałtowiec również przy najmie prywatnym może natomiast skorzystać ze zwolnień przewidzianych w art. 10 ustawy o ryczałcie (przedstawione w pkt 4 publikacji) oraz niektórych ulg podatkowych (przedstawione w pkt 5 publikacji). Jaka stawka ryczałtu od najmu? Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Po przekroczeniu przez podatnika przychodów z najmu w kwocie 100 000 zł podatnik od nadwyżki płaci ryczałt według stawki 12,5%. W przypadku osiągania przychodu z najmu przez małżonków limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków. PRZYKŁAD Podatnik w 2022 r. osiągnął przychód z najmu kilku mieszkań w kwocie 120 000 zł. Do kwoty 100 000 zł podatnik opodatkował ten przychód ryczałtem według stawki 8,5%. Od nadwyżki ponad 100 000 zł podatnik dalej płaci ryczałt, ale według stawki 12,5%. Podatnik zapłacił w sumie 11 000 zł podatku = (100 000 zł × 8,5%) + (20 000 zł × 12,5%). Najem prywatny a ewidencji przychodów Przy przychodach z najmu prywatnego ryczałtowcy nie mają obowiązku prowadzić ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie). Wysokość przychodów ustalana jest na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie, np. przelewu na rachunek wynajmującego. Zapłata ryczałtu Ryczałt wpłaca się miesięcznie albo kwartalnie. Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20. Następnego miesiąca, a za grudzień przed upływem terminu do złożenia zeznania (art. 21 ust. 1 ustawy o ryczałcie). Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, a za czwarty kwartał przed upływem terminu do złożenia zeznania (art. 21 ust. 1a ustawy o ryczałcie). Wpłaty dokonuje się na mikrorachunek podatnika. Kwartalnie ryczałt mogą wpłacać podatnicy rozpoczynający najem prywatny oraz podatnicy, których przychody z najmu w roku poprzedzającym rok podatkowy nie przekroczyły równowartości 200 000 euro (art. 21 ust. 1b ustawy o ryczałcie). W 2022 r. prawo do kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy, których przychody z najmu w 2021 r. nie przekroczyły kwoty 918 820 zł. Warunkiem wpłacania ryczałtu kwartalnie jest zawiadomienie o tym urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania. O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy informują w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c ustawy o ryczałcie). Rozliczenie roczne w PIT-28 Rocznego rozliczenia przychodów z najmu prywatnego opodatkowanych ryczałtem należy dokonać w zeznaniu PIT-28. Zeznanie PIT-28 za 2021 r. należy złożyć do 28 lutego 2022 r. Rozliczenie najmu przez małżonków Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, przychody z najmu wspólnej nieruchomości rozliczają po połowie. Mogą jednak złożyć do urzędu skarbowego oświadczenie, że przychody te będzie rozliczać tylko jedno z nich (art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie). Oświadczenie to składa się właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego (art. 12 ust. 7 ustawy o ryczałcie). PRZYKŁAD Małżonkowie, pomiędzy którymi istnieje wspólność ustawowa, wynajęli w czerwcu 2022 r. wspólne mieszkanie. W czerwcu uzyskali również pierwszy przychód z tego najmu. Do 20 lipca 2022 r. mogą złożyć oświadczenie do naczelnika właściwego według miejsca ich zamieszkania o rozliczeniu całości przychodów z najmu tego mieszkania przez jednego z małżonków. Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków obowiązuje przy dokonywaniu wpłat na ryczałt za cały dany rok podatkowy, chyba że w wyniku rozwodu albo orzeczenia przez sąd separacji nastąpił podział majątku wspólnego małżonków i przedmiot umowy przypadł temu z małżonków, na którym nie ciążył obowiązek dokonywania wpłat na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (art. 12 ust. 8 ustawy o ryczałcie). Wybór zasady opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków dotyczy również lat następnych, chyba że w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód otrzymany został w grudniu roku podatkowego, małżonkowie zawiadomią na piśmie właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości przychodu przez jednego z małżonków (art. 12 ust. 8a ustawy o ryczałcie). Oświadczenie o wyborze oraz zawiadomienie o rezygnacji mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Podpisanie oświadczenia lub zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu obojga małżonków (art. 12 ust. 8c ustawy o ryczałcie). Wzór oświadczenia o opodatkowaniu ryczałtem najmu prywatnego tylko przez jednego z małżonków Podstawa prawna: ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne („ustawa o ryczałcie”). Artykuł jest fragmentem publikacji „Ryczałt ewidencjonowany”. Kup książkę! Kup PDF! Grzegorz Ziółkowski, doradca podatkowy

Kalkulator Bezpiecznego Kredytu 2% → oblicz ratę Koszt najmu mieszkania w największych miastach w Polsce. Najem mieszkania jest sposobem na pozyskanie lokum dla siebie i rodziny właściwie od ręki. Ceny wynajmu nieruchomości mieszkalnych są uzależnione od ich lokalizacji, metrażu czy standardu wykończenia i wyposażenia.

AWHZTE3.

0gkyyt1zzj.pages.dev/111

0gkyyt1zzj.pages.dev/369

0gkyyt1zzj.pages.dev/331

0gkyyt1zzj.pages.dev/163

0gkyyt1zzj.pages.dev/199

0gkyyt1zzj.pages.dev/75

0gkyyt1zzj.pages.dev/216

0gkyyt1zzj.pages.dev/276

0gkyyt1zzj.pages.dev/35

podatek od wynajmu mieszkania kalkulator